Vorher
ohne Immobilienkonzept
- Gesamt-Brutto
- 5.641,73
- Sozialabgaben
- 1.132,73
- Lohnsteuer
- 1.009,00
Auszahlungsbetrag
3.500,00
Steuern optimieren durch Immobilien Kapitalanlage · Off-Market Deals · Süddeutschland und bundesweit
Der Immobilienmarkt verändert sich. Die richtige Strategie verändert sich mit.
„Ich verkaufe dir keine Quadratmeter.
Ich baue dir Vermögen daraus auf.“
In weniger als zwei Minuten herausfinden, ob ein Immobilieninvestment grundsätzlich zu deiner Situation passt. Ehrliche Rückmeldung, auch wenn es aktuell nicht passt.
Derselbe Monat, derselbe Arbeitgeber
Gleiches Brutto.
804,59 € mehr netto.
Durch das richtige Immobilienkonzept.
Zwei Entgeltabrechnungen aus der Praxis. Das Bruttogehalt ist identisch, die Sozialabgaben sind es auch. Verändert hat sich allein die Lohnsteuer, über einen Freibetrag aus dem Immobilieninvestment.
Nachher
mit Immobilienkonzept
- Gesamt-Brutto
- 5.641,73
- Sozialabgaben
- 1.132,73
- Lohnsteuer
- 204,41
Auszahlungsbetrag
4.304,59
+ 804,59 € mehr im Monat
9.655,08 € im Jahr
Möglich wird das über den Antrag auf Lohnsteuerermäßigung. Den stellst du selbst, ich begleite dich dabei. Statt einmal im Jahr auf die Erstattung zu warten, steht das Geld jeden Monat auf dem Konto und trägt die Finanzierung mit.
Beispiel aus der Praxis, Werte aus einer realen Abrechnung. Höhe und Voraussetzungen des Freibetrags hängen von Objekt, Finanzierung und persönlicher Steuersituation ab. Die Beurteilung obliegt deiner Steuerberatung; eine Übertragbarkeit auf deinen Fall ist damit nicht zugesichert.
01 Steueroptimierung
Du suchst Rabattcodes. Gibst Pfand zurück. Vergleichst Preise.
Aber was ist mit deiner Steuer?
Worauf wir achten
- Rabattcode10,00 €
- Pfandbon3,75 €
- Preisvergleich20,00 €
Worauf kaum jemand schaut
Lohnsteuer
ca. 1.300 €
pro Monat
Durchschnitt meiner Kunden. Dein Wert hängt von Einkommen und Steuerklasse ab.
Du entscheidest, wo Optimierung wirklich einen Unterschied macht.
Nicht, weil Steuern grundsätzlich vermeidbar wären. Sondern weil die wenigsten je geprüft haben, was ihre eigene Situation überhaupt hergibt.
Der Weg dorthin
So entstehen die 804,59 € aus dem Beleg oben.
Drei Schritte, vom steuerlichen Verlust bis zum Geld auf dem Konto.
-
01
Die Immobilie erzeugt einen steuerlichen Verlust
Abschreibung, Finanzierungszinsen und Werbungskosten übersteigen in den ersten Jahren die Mieteinnahmen. Dieser Überhang mindert dein zu versteuerndes Einkommen.
-
02
Der Freibetrag wird eingetragen
Über den Antrag auf Lohnsteuerermäßigung trägt das Finanzamt einen Freibetrag in deine Lohnsteuerabzugsmerkmale ein. Den Antrag stellst du selbst, ich begleite dich dabei.
-
03
Die Entlastung kommt monatlich, nicht jährlich
Dein Arbeitgeber behält ab dem nächsten Abrechnungslauf weniger Lohnsteuer ein. Statt einmal im Jahr auf die Erstattung zu warten, steht das Geld jeden Monat auf dem Konto und trägt die Finanzierung mit.
Beispiel aus der Praxis, Werte aus einer realen Abrechnung. Höhe und Voraussetzungen des Freibetrags hängen von Objekt, Finanzierung und persönlicher Steuersituation ab. Die steuerliche Beurteilung obliegt einer hierzu befugten Steuerberatung; eine Übertragbarkeit auf deinen Fall ist damit nicht zugesichert.
Die Strategie
Deutschland kann ein Steuerparadies sein.
Für die, die vorhandene Möglichkeiten nutzen, statt sie liegen zu lassen.
Genau hier setzt meine Beratung an. Mit der richtigen Immobilienstrategie lässt sich ein Teil der laufenden Steuerlast gezielt in den Vermögensaufbau lenken.
- Erhöhte AfA
- Abschreibung des Gebäudes
- Zinsen
- Finanzierungskosten
- Werbungskosten
- laufende Aufwendungen rund um die Immobilie
Wie stark der Effekt ausfällt, entscheidet das Objekt und deine persönliche Ausgangssituation.
Das Ziel
Von Steuerlast
zu Vermögen.
Durch Immobilien.
Nicht einfach nur sparen. Sondern vorhandene Möglichkeiten gezielt für den eigenen Vermögensaufbau nutzen.
Wie sieht das bei dir aus?
In wenigen Fragen prüfen wir, welche Möglichkeiten grundsätzlich zu deiner Situation passen.
02 Warum Immobilien?
Gutes Einkommen allein
baut
kein Vermögen auf.
Man muss nicht vermögend geboren sein, um Vermögen aufzubauen. Ein gutes Einkommen ist die Grundlage. Entscheidend ist, was daraus wird.
Die Inflation frisst still und leise dein Geld auf. Wer nichts tut, verarmt mathematisch.
Immobilien ermöglichen es, mehrere Vermögenshebel gleichzeitig zu nutzen.
Fremdkapital einsetzen
Mit vergleichsweise wenig Eigenkapital lässt sich ein deutlich größeres Investitionsvolumen bewegen.
Steuern optimieren
Der Hebel aus Kapitel 02: Was heute als Steuer abfließt, kann zum Teil in den eigenen Vermögensaufbau umgeleitet werden.
Förderung nutzen
Förderprogramme, zinsgünstige Darlehen oder Tilgungszuschüsse können die Wirtschaftlichkeit geeigneter Projekte verändern.
Miete tilgen lassen
Mieteinnahmen tragen zur Finanzierung bei, während über die Tilgung Fremdkapital in eigenes Vermögen übergeht.
„Mit der richtigen Immobilie können diese Hebel gleichzeitig zusammenspielen.“
03 Der Beweis
Was der Fremdkapitalhebel
in Zahlen
bedeutet.
Gleiches Eigenkapital, zwei Wege. Der Unterschied liegt nicht in der Prozentzahl, sondern im Volumen, auf das sie wirkt.
| Asset Vergleich | ETF / Aktie | Immobilie |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 30.000 € | 30.000 € |
| Investitionsvolumen | 30.000 € 1× Kapital | 300.000 € 10× Volumen 30.000 € 270.000 € Eigenkapital plus Fremdkapital |
| Beispielhafte Rendite p. a. | 7 % | 4 % |
| Laufender Steuereffekt | — im Modell keiner | ca. 4.800 €* rund 400 € im Monat |
Im Modellbeispiel
Was arbeitet tatsächlich für dich?
ETF / Aktie
2.100 €
beispielhafte jährliche Rendite
Immobilie
12.000 €
beispielhafte Rendite auf das Investitionsvolumen
+ möglicher steuerlicher Effekt
Nicht nur die Prozentzahl entscheidet.
Entscheidend ist auch, auf welches Kapitalvolumen deine Rendite arbeitet.
Genau hier entsteht der Fremdkapitalhebel der Immobilie.
* Beispielhafter Modellwert. Der tatsächliche steuerliche Effekt hängt unter anderem von persönlicher Steuersituation, Objekt, Finanzierung und steuerlicher Behandlung ab und ist nicht zugesichert.
Und die Rechnung muss auch monatlich funktionieren.
Jeden Monat
Rate, Miete und Steuerwirkung im Modellfall.
Rate
Miete
Steuerwirkung
Nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen gehen zusätzlich ab. Ein positiver Cashflow ist das Ziel einer Kalkulation, keine Zusage.
„Wir rechnen vor dem Kauf, nicht danach.“
Rechengrundlagen und Hinweise
Vereinfachte Modellrechnungen, keine Prognose und keine Zusage. Angenommen: Kaufpreis 300.000 €, davon 270.000 € finanziert zu 4 % Zins und 1 % Anfangstilgung, Gebäudeanteil 80 % mit 5 % degressiver Abschreibung bei 40 % Steuersatz. Nicht enthalten sind Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Leerstand und Mietausfall. Fremdkapital vergrößert Chancen und Risiken gleichermaßen: Fällt der Wert, fällt er ebenfalls auf das gesamte Volumen, während das Darlehen bestehen bleibt. Steuerliche Effekte hängen von deiner persönlichen Situation ab und sind durch deinen Steuerberater zu prüfen.
Wie sieht das bei dir persönlich aus?
Einkommen, Eigenkapital und berufliche Situation entscheiden darüber, welches Immobilienkonzept sinnvoll ist.
Fünf kurze Fragen · kostenlos · ohne Verpflichtung
04 Leistungen
Du lehnst dich zurück. Um den Rest kümmere ich mich.
Objekt, Finanzierung, Förderung, Steuer und Betreuung müssen aufeinander abgestimmt sein, damit die Rechnung trägt. Einzeln bekommst du diese Bereiche überall. Abgestimmt selten. Genau das übernehme ich.
So läuft es ab
Vom Erstgespräch zum Notartermin
Fünf Schritte. Eine Strategie. Eine Einheit.
-
Erstgespräch
Wir schauen uns deine Situation und deine Ziele an: Einkommen, Eigenkapital, Bonität, laufende Verpflichtungen und Zeithorizont. Am Ende steht eine erste ehrliche Einschätzung, auch dann, wenn eine Kapitalanlage derzeit nicht sinnvoll ist.
Tag 1
-
Strategie
Welche Immobilien-, Finanzierungs-, Förder- und Steuerstruktur passt zu deiner persönlichen Situation?
Tag 1 – 3
-
Finanzierung
Finanzierungsrahmen und Fördermöglichkeiten werden mit den Finanzierungspartnern geprüft.
Woche 1 – 2
-
Immobilie und Wirtschaftlichkeit
Passende Projekte auswählen und vollständig durchrechnen: Kaufpreis, Miete, Finanzierung, Steuern, Förderung, Rücklagen, Risiken und Cashflow.
Woche 2 – 4
-
Notar und Betreuung
Kaufabwicklung und Notartermin werden koordiniert. Danach bleiben wir Ansprechpartner: Verwaltung, Vermietung, Unterlagen, Anschlussfinanzierung und später eine mögliche Erweiterung.
Woche 4 – 6
4 – 6 Wochen vom ersten Gespräch bis zum Notartermin, abhängig davon, wie schnell Unterlagen und Finanzierungszusage vorliegen
Dein Teil
- Die Unterlagen zusammenstellen, die ich von dir brauche
- Entscheiden, ob es für dich passt
Mein Teil
- Finanzierungsanfragen und Bankgespräche
- Förderprüfung und Antragswege
- Objektauswahl und Wirtschaftlichkeitsrechnung
- Abstimmung mit Steuerberatung und Verwaltung
- Kaufabwicklung und Notartermin
- Betreuung nach dem Kauf
Was dabei zusammenkommt
Fünf Bereiche, ein Konzept
Einzeln bekommst du sie überall. Abgestimmt selten.
Objektauswahl
Du siehst nur, was sich rechnet.
Vorprüfung und Selektion: Lage, Bausubstanz, energetischer Standard, Vermietbarkeit und Bauträger stehen fest, bevor ein Objekt überhaupt zu dir kommt.
Finanzierung
Kein Objekt geht weiter, bevor die Zahlen stehen.
Begleitung durch den gesamten Prozess, von der Anfrage bis zur Auszahlung. Dazu meine Sicherheitsschleuse: Kein Objekt geht weiter, bevor Zins, Struktur und Kapitaldienst auch langfristig tragen.
Förderung
Du lässt kein Geld liegen, das dir zusteht.
Mein Förder-Radar: Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse werden zum Zeitpunkt deiner Entscheidung geprüft und ausgeschöpft. Die Bedingungen ändern sich laufend.
Steueroptimierung
Ein Teil deiner Steuerlast arbeitet für dich.
Bevorzugt Objekte mit erhöhter Abschreibung, dazu Zinsen und Werbungskosten. Die verbindliche Prüfung übernimmt dein Steuerberater.
Aftersales
Nach dem Kauf bist du nicht allein.
Ich bin dein Manager für alles rund um die Immobilie: Verwaltung, Finanzierung, Unterlagen, Ratschläge, Rückfragen. Dazu einmal im Jahr das Strategiegespräch: Wo steht dein Investment, und was ist der nächste Schritt?
Du erreichst mich direkt. Antwort an Werktagen innerhalb von 24 Stunden.
Du hast einen Ansprechpartner. Nicht Bauträger, Bank, Verwalter und Steuerberater einzeln.
Immobilieninvestments sind komplex. Für dich müssen sie es nicht sein. Denn ich bin immer da.
Der nächste Schritt dauert weniger als zwei Minuten.
Beantworte fünf kurze Fragen. Anschließend prüfe ich deine Angaben und melde mich persönlich bei dir.
05 Objekte
Ausgewählte Investmentmöglichkeiten
Zwei Beispiele aus meinem aktuellen Bestand: konkrete Objekte mit Standort und Planungsstand, die ich derzeit begleite. Die vollständigen Zahlen besprechen wir im Gespräch.
Moré 55
Stuttgart-Möhringen
- Investmenttyp
- Neubau
- Energiestandard
- KfW 55
- Lage
- A-Lage
- Förderung
- Zinsvergünstigung
- Abschreibung
- 5 % degressiv*
- Status
- In Vermarktung
Wohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage, angebunden an Flughafen und die großen Stuttgarter Arbeitgeber.
EbersQuartier 55
Ebersbach an der Fils
- Investmenttyp
- Kernsanierung mit Aufstockung
- Energiestandard
- KfW 55 EE
- Lage
- B-Lage
- Förderung
- 45.000 € Tilgungszuschuss, Zinsvergünstigung
- Abschreibung
- 5 % degressiv*
- Status
- Fertigstellung geplant 2026 bis 2027
Vier Mehrfamilienhäuser mit rund 44 Wohnungen, aufgestockt von drei auf fünf Geschosse, mit Photovoltaik und Wärmepumpe.
Der Bestand wechselt: Projekte werden platziert, neue kommen hinzu. Was zum Zeitpunkt deiner Entscheidung verfügbar ist, prüfen wir gemeinsam. * Die degressive Abschreibung von 5 % gilt für neu geschaffenen Wohnraum und setzt die gesetzlichen Voraussetzungen voraus. Ob und in welcher Höhe sie in deinem Fall greift, klärt deine Steuerberatung. Angaben nach Stand Juli 2026. Verfügbarkeit, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich laufend. Maßgeblich ist die Prüfung zum Zeitpunkt deiner Entscheidung.
Objektauswahl
Nicht jede Immobilie passt in jede Marktphase.
Drei Arten von Objekten kommen für mich infrage. Welche davon trägt, entscheidet die Marktphase und deine Situation.
Geförderter Neubau
Hoher energetischer Standard, geringer Instandhaltungsbedarf in den ersten Jahren und, abhängig vom Projekt, Zugang zu Förderprogrammen.
Geförderte Sanierung
Bestand, der energetisch umfassend modernisiert wird und bei dem Sanierung, Förderung und steuerliche Struktur zusammenspielen.
Selektierter Bestand
Nur dann, wenn Lage, Preis, Mietniveau und Zustand auch ohne Förderkulisse überzeugen.
„Nicht das Baujahr entscheidet. Die Rechnung entscheidet.“
Welches Projekt passt zu deiner Situation?
Antwort in der Regel am selben Tag
06 Häufige Fragen
Was du dich jetzt vermutlich fragst
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Weniger, als du denkst. In der Regel reichen die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln, den Kaufpreis selbst trägt die Finanzierung.
Pauschal zusagen lässt sich das nicht: Banken bewerten Einkommen, Bonität, bestehende Verpflichtungen und das Objekt gemeinsam. Was in deinem Fall darstellbar ist, klärt eine Finanzierungsanfrage innerhalb weniger Tage.
Was kostet die Beratung?
Das Erstgespräch ist kostenlos, der Erwerb für dich provisionsfrei. Es kommen keine Gebühren auf dich zu. Alle Kosten stehen in den Unterlagen, bevor du entscheidest.
Wie hoch ist der monatliche Eigenaufwand?
Grundsätzlich sollen die Objekte sich selbst tragen. In meinen Bestand kommt nur, was sich bei marktüblicher Finanzierung positiv rechnet. Realistisch bleibt am Monatsende deshalb nicht nur nichts liegen, sondern etwas übrig.
Wie viel genau, ergibt sich aus Objekt, Eigenkapital, Finanzierungskonditionen und deiner Steuersituation. Dem Kapitaldienst stehen die Mieteinnahmen gegenüber, davon abzuziehen sind nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen. In deiner Wirtschaftlichkeitsanalyse steht der Betrag konkret, einschließlich der Frage, wie er sich nach Ablauf der Zinsbindung verändern kann.
Was passiert bei Mietausfall?
Dann trägst du den Kapitaldienst vorübergehend allein. Deshalb gehört dieser Fall von Anfang an in die Kalkulation, zusammen mit einer Rücklage.
Für einen Teil der Objekte lässt sich zusätzlich eine Mietausfallversicherung einbinden. Ob das im konkreten Fall möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, sehen wir uns bei der Objektauswahl an.
Wer dir sagt, dass Mietausfall ausgeschlossen ist, rechnet nicht seriös.
Welche Rolle spielen Fördermittel?
Fördermittel können die Finanzierung spürbar verändern, etwa über zinsgünstige Darlehen oder Tilgungszuschüsse. Ob ein Programm infrage kommt, hängt vom Objekt, seinem energetischen Standard und den geltenden Bedingungen ab. Zusagen können wir vorab nicht geben, weil sich Förderbedingungen ändern und Mittel begrenzt sein können.
Welche steuerlichen Effekte können entstehen?
Bei einer vermieteten Immobilie können Abschreibungen auf das Gebäude, Finanzierungszinsen und weitere Werbungskosten geltend gemacht werden. Wie stark das wirkt, hängt von deinem persönlichen Steuersatz, der Kaufpreisaufteilung und dem Objekt ab. Alle Angaben dazu sind unverbindliche Modellrechnungen; die verbindliche Prüfung erfolgt durch deinen Steuerberater.
Kann ich nicht selbst auf Portalen suchen?
Selbstverständlich. Objekte auf den großen Portalen sind allerdings überwiegend für Selbstnutzer aufbereitet. Angaben zu erzielbarer Miete, Instandhaltungsrücklage, Qualität der Verwaltung, Bonität des Bauträgers und Förderfähigkeit stehen in kaum einem Exposé. Genau diese Punkte entscheiden aber, ob sich ein Investment trägt.
Wie lange dauert der Prozess?
Vom ersten Gespräch bis zum Notartermin vergehen üblicherweise einige Wochen, abhängig davon, wie schnell die Unterlagen vollständig sind, wie die Bank prüft und ob ein passendes Objekt verfügbar ist. Bei Neubauprojekten kommt die Bauzeit hinzu.
Was passiert nach dem Kauf?
Nach dem Notartermin folgen Kaufpreisfälligkeit, Übergabe und Vermietung. Danach übernimmt die Hausverwaltung das Tagesgeschäft. Wir bleiben Ansprechpartner: bei Fragen zur Abrechnung, zur Anschlussfinanzierung oder wenn du später erweitern möchtest.
Welche Risiken hat eine finanzierte Immobilie?
Mietausfall und Leerstand, Instandhaltungs- und Sanierungskosten, sinkende Marktwerte, steigende Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung sowie die eingeschränkte Verfügbarkeit des eingesetzten Kapitals. Fremdkapital verstärkt dabei nicht nur mögliche Chancen, sondern auch Verluste. Deshalb gehören diese Punkte in jede Kalkulation.
Genau dafür gibt es mein Konzept. Abschaffen lässt sich keines dieser Risiken, minimieren schon: über die Objektauswahl, die Finanzierungsstruktur, die Rücklage und die Betreuung danach.
#Risikomanagement
07 Nächster Schritt
Sehen wir uns
Deine Situation an
In etwa 30 Minuten prüfen wir, welche Strategie grundsätzlich passt, welcher Finanzierungsrahmen realistisch ist und welche Immobilienstruktur infrage kommt.
- Kostenlos und unverbindlich
- Online per Zoom, ortsunabhängig
- Ehrliche Rückmeldung, auch wenn es aktuell nicht passt
Genug Theorie. Sehen wir uns deine Situation an.
Fünf Fragen reichen für eine erste Einschätzung.